房地產投資

[sspa0512]

請教版主,這套軟體很不錯,我已經贊助並得到完整版,但是現在有很大的問題??
如果我想建立一個獨立帳本是一間買來收租的不動產,
我要如何建立資產(買價)負債(貸款)與每月租金收入與每月貸款本金與利息支出的項目??
如果品項沒分類好,可能也分析不出來正確的報酬率,我真的苦惱很久,也不想放棄使用該軟體@@
如果項目是一間200萬的房屋,貸款100萬,租金每月7000元,每月付本金5000元,利息1000元
年度稅金2000元, 保險1500元, 我的獨立帳本應該先建立資產還是收入?
要完整看到房屋成本應該怎麼做?

[o慕雲o]

請教版主,這套軟體很不錯,我已經贊助並得到完整版,但是現在有很大的問題??
如果我想建立一個獨立帳本是一間買來收租的不動產,
我要如何建立資產(買價)負債(貸款)與每月租金收入與每月貸款本金與利息支出的項目??
如果品項沒分類好,可能也分析不出來正確的報酬率,我真的苦惱很久,也不想放棄使用該軟體@@
如果項目是一間200萬的房屋,貸款100萬,租金每月7000元,每月付本金5000元,利息1000元
年度稅金2000元, 保險1500元, 我的獨立帳本應該先建立資產還是收入?
要完整看到房屋成本應該怎麼做?

您好
其實您的狀況很簡單
您不需要特別去分出什麼項目
您只要用 [專案] 方式來管理就可以得知您的損益狀況
您可以照您平常的收支方式進行記錄
只差在您可以先建立一個 [專案]
然後把您每一筆有關與該房的所有收支記錄都歸類在 [專案] 中
那麼系統就會自動幫您統計該專案的收支餘額了

PS : 房地產的投資不能一開始就算本金(因為房屋算資產,沒賣出去都不知道該投資的損益)
您要計算的應該是您購買該房後(暫不考慮折舊與增值)
利用該房地產所產生的附加價值與支出損益才對(收入與支出)

[sspa0512]

對呀!!我一開始也是想說用專案管理,但是專案的資料要一筆一筆點入才可查看,專案也無法單獨複製到剪貼簿,這個資料想獨立做完整,而且之前生活開銷跟這類投資混在一起就整個總資產加在一起亂七八糟被老婆唸很久, 我現在想做的就是你說的,如果要獨立帳本, 我是不是一開始就應該設定資產初值為200萬,負債初值為100萬,然後產生的收入與支出再紀錄, 但是這樣收入加入資產的結果是當初的買價(初值)就會跑掉,再者,如果5年後我想賣掉,又該如何記錄呢??我又很想使用該軟體管理,所以才特地發問

[o慕雲o]

對呀!!我一開始也是想說用專案管理,但是專案的資料要一筆一筆點入才可查看,專案也無法單獨複製到剪貼簿,這個資料想獨立做完整,而且之前生活開銷跟這類投資混在一起就整個總資產加在一起亂七八糟被老婆唸很久, 我現在想做的就是你說的,如果要獨立帳本, 我是不是一開始就應該設定資產初值為200萬,負債初值為100萬,然後產生的收入與支出再紀錄, 但是這樣收入加入資產的結果是當初的買價(初值)就會跑掉,再者,如果5年後我想賣掉,又該如何記錄呢??我又很想使用該軟體管理,所以才特地發問

您好
關於專案的使用
您可在 [專案代號] 上點二下就可以看到所有的收支記錄喔
又或者您可將左上方的年度那邊選為 [全部]
這時再到專案代號的地方點二下
這時系統就會幫您秀出整年度每個月的收支記錄
其實用專案是很方便的

而若您要新開帳本來處理的話
那麼您應該是在 [房地產投資] 項目的初值地方輸入 100萬(這是您原本的錢)
然後再記一筆 從 [房屋貸款](負債) 到 [房地產投資] 項目 100 萬
這樣您就可以反應自己的真實資產狀況
而您在 5 年後賣出後(假設賣 220萬)
那您就先把原房地產投資的 200 萬轉到 [銀行存款]
再記錄一筆 [投資收入] 20 萬於 [銀行存款]
最後再把 [銀行存款] 去償換剩下的 [房屋貸款] 的餘額
這時 [銀行存款] 項目就是您最後所得得餘額(扣除原本的 100萬後就是所得)

[sspa0512]

感謝慕雲大大回覆, 我現在的想法就是這樣,但是我不是以價差為主, 如果每個月租金收入加入房地產資產的結果,100萬會逐漸增加,所以我該分開增列資產項目嗎?但是也有修繕維修的費用,還有利息支出的部分,跟本金攤還的部分,是不是應該要從銀行資產出來? 初值應該就是自備款,但是如果中古屋一開始就修繕漏水就需要墊付一筆款項,我該認列在資產還是負債??請教我一下,謝謝!!

[o慕雲o]

感謝慕雲大大回覆, 我現在的想法就是這樣,但是我不是以價差為主, 如果每個月租金收入加入房地產資產的結果,100萬會逐漸增加,所以我該分開增列資產項目嗎?但是也有修繕維修的費用,還有利息支出的部分,跟本金攤還的部分,是不是應該要從銀行資產出來? 初值應該就是自備款,但是如果中古屋一開始就修繕漏水就需要墊付一筆款項,我該認列在資產還是負債??請教我一下,謝謝!!

您好
您這樣記怪怪的ㄝ
收入不能讓您的房地產投資增加的
而且我也不知道您這樣的作法該怎記(因為觀念怪怪的@@)
另外不管是任何支出或收入您都用正常的記法來記就好了(利息與房屋修繕都算支出)
因您已獨立使用一帳本管理了

註:不管該房所衍生出的所有收入與支出都不能跟原本的投資金額扯上關係,您只要在最後作總結的損益即可

[o慕雲o]

剛剛又想了一下
我想我大概了解您的意思了
您的意思是不是要把該房屋的所得收入再投資再該房上(如裝潢美化)
來達到提升該房的價值
若是這樣的話您可以於收入時先收入到 [現金]
然後再把 [現金] 轉帳到 [房地產投資] 上
您的 [房地產投資] 項目餘額就會增加(增值)(就如同企業中的盈餘轉增資的意思)
這樣您就可以掌控實際投資在該房的所有金額
當然像是利息等部份還是要列支出

[sspa0512]

剛剛又想了一下
我想我大概了解您的意思了
您的意思是不是要把該房屋的所得收入再投資再該房上(如裝潢美化)
來達到提升該房的價值
若是這樣的話您可以於收入時先收入到 [現金]
然後再把 [現金] 轉帳到 [房地產投資] 上
您的 [房地產投資] 項目餘額就會增加(增值)(就如同企業中的盈餘轉增資的意思)
這樣您就可以掌控實際投資在該房的所有金額
當然像是利息等部份還是要列支出

對呀!對呀!!因為一開始屋況很爛,我需要裝修所以裝修費應該列為房屋成本,但是為了要跟買屋的價格做區分,我應該在現金部分多設一欄,但是如果我把裝修金從現金支出,並不會有盈餘轉增資到房屋總成本,所以我應該用從現金轉帳入房屋資產項目嗎?
然後如果房租收入撥入現金資產欄位, 2年後如果我因故需要修繕5萬,這筆應該是支出,但是也是這間屋子的維護成本之一,所以如何讓5萬是維修支出,也能在房屋總成本上一目瞭然??

[o慕雲o]

剛剛又想了一下
我想我大概了解您的意思了
您的意思是不是要把該房屋的所得收入再投資再該房上(如裝潢美化)
來達到提升該房的價值
若是這樣的話您可以於收入時先收入到 [現金]
然後再把 [現金] 轉帳到 [房地產投資] 上
您的 [房地產投資] 項目餘額就會增加(增值)(就如同企業中的盈餘轉增資的意思)
這樣您就可以掌控實際投資在該房的所有金額
當然像是利息等部份還是要列支出

對呀!對呀!!因為一開始屋況很爛,我需要裝修所以裝修費應該列為房屋成本,但是為了要跟買屋的價格做區分,我應該在現金部分多設一欄,但是如果我把裝修金從現金支出,並不會有盈餘轉增資到房屋總成本,所以我應該用從現金轉帳入房屋資產項目嗎?
然後如果房租收入撥入現金資產欄位, 2年後如果我因故需要修繕5萬,這筆應該是支出,但是也是這間屋子的維護成本之一,所以如何讓5萬是維修支出,也能在房屋總成本上一目瞭然??

代碼: 選擇全部

對呀!對呀!!因為一開始屋況很爛,我需要裝修所以裝修費應該列為房屋成本,但是為了要跟買屋的價格做區分,我應該在現金部分多設一欄,但是如果我把裝修金從現金支出,並不會有盈餘轉增資到房屋總成本,所以我應該用從現金轉帳入房屋資產項目嗎?

是的
這部份您可以這樣作來記入購屋成本內

代碼: 選擇全部

然後如果房租收入撥入現金資產欄位, 2年後如果我因故需要修繕5萬,這筆應該是支出,但是也是這間屋子的維護成本之一,所以如何讓5萬是維修支出,也能在房屋總成本上一目瞭然??

這部份是算支出沒錯
但不能跟總成本扯上關係
不過如您定要扯上關係的話
您可以用一個專案或特定項目來處理
不過缺點是您必需將您的 [房地產投資] + [特定支出] 來計算(這部份需手動自己加)

[sspa0512]

也就是說,如果我正常去記錄分開認列,再自己加減, 如果是以專案的方式ㄋ? 有可能更省事嗎?